Decreto de vivienda convalidado: qué cambia si tiene un piso alquilado

Por Jorge Barrios, abogado · Actualizado el 12/11/2026

Respuesta directa: el 12 de noviembre de 2026 la Diputación Permanente del Congreso convalidó, por 35 votos a favor y 34 en contra, el Real Decreto-ley 29/2026, que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos y está en vigor desde el 8 de octubre. Sigue siendo obligatorio. Para el propietario, lo más importante es esto: el inquilino puede pedir una prórroga de hasta dos años más; la subida anual de la renta queda limitada al 2 % hasta finales de 2027, y los contratos nuevos tienen reglas más estrictas. Ese mismo día se derogó otro decreto, el 28/2026, que alargaba los contratos hasta cinco años más y no llegará a aplicarse.

Dos decretos, dos resultados: qué sigue y qué cae

El Gobierno aprobó el 6 de octubre dos decretos-leyes de vivienda. Al estar las Cortes disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, los votó la Diputación Permanente:

Si ha leído que «se cae el decreto de vivienda», se refiere al 28/2026. Las medidas que explicamos a continuación, las del 29/2026, siguen vigentes.

Su inquilino puede quedarse hasta dos años más

Es la medida con más impacto para los propietarios. Si su contrato de alquiler de vivienda habitual, o cualquiera de sus prórrogas, termina antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta dos años más (disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026).

Da igual que lo que termine sea el plazo mínimo de cinco años (siete si el propietario es una sociedad) o una prórroga posterior. Para pedirla, el inquilino debe estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. Las solicitudes ya presentadas al amparo del decreto anterior sobre esta materia se consideran válidas.

Como propietario, debe aceptarla, salvo que:

• lleguen a un acuerdo distinto o firmen un contrato nuevo;
• necesite la vivienda para usted o para un familiar cercano, siempre que la necesidad sea real y pueda acreditarla, aunque el contrato no lo previera;
• se renueve el contrato o se firme uno nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.

La subida anual del alquiler, limitada al 2 % hasta 2027

Si la actualización anual de la renta le corresponde entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida no podrá superar el 2 %, salvo que usted y su inquilino pacten otra cosa. Y si su alquiler ya supera el límite que fija el índice de referencia de precios para su vivienda, no podrá subirlo (disposición final sexta).

Un punto que conviene vigilar: la norma se aplica a todos los contratos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, también a los antiguos que se actualizan con el IPC. A nuestro juicio, antes de comunicar cualquier subida conviene revisar el contrato y el índice aplicable, porque la interpretación de cómo encaja este límite con el índice oficial de actualización (IRAV) no está cerrada.

Desahucios de inquilinos vulnerables

Hasta el 31 de diciembre de 2030, los jueces podrán suspender el desahucio de inquilinos en situación de vulnerabilidad económica que no tengan otra vivienda, también en los procedimientos ya iniciados (artículo 2). La suspensión dura como máximo tres años y se revisa cada doce meses.

• Compensación al propietario: la paga la Administración y cubre la renta que deja de percibir, los suministros y las costas. No incluye beneficios hipotéticos ni daños morales.
• Si es una persona física con dos viviendas o menos: la norma establece que, en ese caso, la vulnerabilidad del inquilino no prevalecerá. No es una exclusión automática: el juez lo valora en cada caso, por lo que conviene acreditarlo bien desde el principio.

El IVA de los alquileres de pocos días

Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas o apartamentos amueblados deja de estar exento de IVA y tributa al 10 % en dos casos (artículo 7, que modifica los artículos 20.Uno.23.º y 91 de la Ley del IVA):

• cuando se prestan servicios propios de la hostelería (limpieza, cambio de ropa, recepción…);
• cuando el alquiler a un mismo inquilino dura treinta noches o menos, salvo que la vivienda sea la habitual del propietario.

Si alquila por días, revise ahora su alta censal y su facturación: tendrá que repercutir el IVA y presentar las declaraciones correspondientes.

Qué cambia en los contratos que firme desde el 8 de octubre

Si va a alquilar ahora, su modelo de contrato de siempre puede tener cláusulas que ya no valen:

Una norma obligatoria, pero con futuro incierto

Hoy el decreto está en vigor y hay que cumplirlo. Aun así, estas reglas podrían cambiar por dos vías:

• Recurso ante el Tribunal Constitucional: el plazo para interponerlo termina el 7 de enero de 2027 (tres meses desde su publicación en el BOE, según el artículo 33 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional). Un recurso no suspende la norma, y el Tribunal suele tardar en resolver.
• Un nuevo Gobierno: tras las elecciones del 29 de noviembre, podría modificarla o derogarla con una nueva norma. Habría que ver entonces cómo afecta a lo ya iniciado, como las prórrogas solicitadas.

Qué le recomendamos hacer ahora

1. Revise cuándo vencen sus contratos, para saber si su inquilino puede pedir la prórroga de dos años y qué alternativas legales tiene.
2. Compruebe el límite de actualización antes de comunicar cualquier subida de la renta.
3. Adapte los contratos nuevos, sobre todo los de temporada y por habitaciones: los modelos anteriores pueden incluir cláusulas que ya no son válidas.
4. Si alquila por días, prepare la facturación con IVA desde el 1 de diciembre.
5. Comuníquese siempre por escrito y de forma que quede constancia (por ejemplo, burofax), dentro de los plazos legales.

Cómo le ayudamos

Cada contrato depende de su fecha y de sus circunstancias. Nuestros abogados de derecho civil y arrendamientos revisan sus contratos y le dicen cómo le afecta esta reforma. Si su inquilino ha dejado de pagar, le diremos si hay base para reclamar a través de nuestro servicio de reclamaciones de cantidad. Y para el IVA y la declaración de la renta de sus alquileres cuenta con nuestra asesoría fiscal en Getafe.

Llámenos al 916 816 128, escríbanos por WhatsApp al 630 94 14 20 o visítenos en C. Bohime, 8-10, Local, 28901 Getafe (Madrid).

Preguntas frecuentes

¿El decreto de vivienda sigue en vigor tras la votación del 12 de noviembre?

Sí. El Real Decreto-ley 29/2026 fue convalidado y sigue en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El que se derogó es el Real Decreto-ley 28/2026, que no llegó a aplicarse.

¿Puedo negarme a la prórroga de dos años?

Solo en los casos que prevé la norma: si acuerdan otra cosa con el inquilino, si necesita la vivienda para usted o un familiar y puede acreditarlo, o si firman un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja. También si el inquilino no está al corriente del pago.

¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2027?

Como máximo un 2 % en la actualización anual, salvo nuevo pacto con el inquilino, y nada si la renta ya supera el índice de referencia aplicable a su vivienda.

¿Me afecta si ya tengo un contrato de temporada firmado?

Si se firmó antes del 8 de octubre de 2026, sigue con sus condiciones hasta su vencimiento, sin prórroga. Si lo renueva, pasa al nuevo régimen.

¿Puede cambiar todo esto tras las elecciones?

Es posible, pero solo con una norma nueva o una sentencia del Tribunal Constitucional. Mientras tanto, el decreto es obligatorio.

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE); Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE); Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE); nota de prensa del Congreso de los Diputados de 12/11/2026.

Este artículo es informativo, refleja la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026 y no sustituye al asesoramiento personalizado.